6001-20-00-3гп/227

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 августа 2020 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего председателя коллегии Таймерденова М.Т., судей Мырзаке Г.Ж., Токтаровой Б.Ж.,

с участием представителя истца адвоката М[...], представителя ответчика Г[...], рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Б[...] к ТОО «АА[...]» о признании недействительными в части пункта 2 приложения №1 к договору опциона от 11 марта 2015 года и пункта 6 договора купли-продажи квартиры от 28 января 2019 года, взыскании излишне уплаченной суммы и неустойки, поступившее по ходатайству представителя истца М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау Мангистауской области от 10 декабря 2019 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 17 марта 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

Б[...] обратилась в суд с иском к ТОО «АА[...]» (далее – ТОО, товарищество) о признании недействительными в части пункта 2 Приложения №1 к договору купли-продажи опциона на покупку квартиры от 11 марта 2015 года (далее – Договор) и пункта 6 договора купли-продажи квартиры от 28 января 2019 года, взыскании излишне уплаченной суммы в размере 2 081 820 тенге и неустойки в сумме 872 625 тенге.

Иск мотивирован тем, что по условиям Договора ответчик обязался построить и продать, а покупатель обязался купить у продавца и оплатить право (опцион) на покупку трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Мангистауская область, [...], ориентировочной площадью 128 (+/-2) кв.м., по цене 138 788 тенге за 1 кв.м., выкупная стоимость всей квартиры составила 17 764 860 тенге. 28 января 2019 года между ТОО и супругами Б[...], З[...] заключен договор купли-продажи квартиры, по которому истцу передана квартира меньшей площадью, при этом общая площадь составила 113,0 кв.м, жилая - 77,9 кв.м.

Решением суда №2 города Актау Мангистауской области от 10 декабря 2019 года в удовлетворении иска Б[...] отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 17 марта 2020 года решение суда оставлено без изменения. В ходатайстве представитель истца, не соглашаясь с судебными актами, просит их отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска ввиду нарушений норм материального и процессуального права.

Заслушав пояснения представителя истца, поддержавшего доводы ходатайства, представителя ответчика, полагавшего, что оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными, изучив представленные материалы и обсудив приведенные доводы, судебная коллегия приходит к следующему выводу. В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК), основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Такие нарушения по делу допущены.

Местные суды, отказывая в иске Б[...], обосновали свои выводы тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи опциона на покупку квартиры, по условиям которого истец выкупил за 15 000 000 тенге (премия опциона) право на приобретение в будущем трехкомнатной квартиры, с выкупной стоимостью 17 764 860 тенге. В связи с уплатой премии договор опциона исполнен и прекратил свое действие.

Данные выводы судов противоречат действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 128-3 Гражданского кодекса (далее – ГК) опцион - производный финансовый инструмент, в соответствии с которым одна сторона (продавец опциона) продает другой стороне (покупателю опциона) право купить или продать базовый актив по оговоренной цене на согласованных условиях в будущем. Продавец опциона берет на себя обязательство, а покупатель приобретает право. Продавец опциона продает опцион покупателю опциона за вознаграждение, именуемое премией.

Анализ заключенного между сторонами Договора указывает на то, что он не соответствует признакам опциона.

Правоотношения сторон связаны со строительством многоквартирного жилого дома за счет привлечения денег физических лиц, поскольку истец не выкупал право на приобретение квартиры в будущем, а внес стоимость приобретаемой квартиры двумя траншами при заключении Договора.

Уплаченные при заключении Договора 15 000 000 тенге не являются премией опциона, они входили в стоимость приобретаемой квартиры, равной 17 764 860 тенге, из которых 15 000 000 тенге были уплачены 11 марта 2015 года в день заключения Договора и 2 765 000 тенге 9 апреля 2015 года.

Следует принять во внимание, что фактические обстоятельства дела указывают на то, что деятельность ответчика связана с организацией строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических лиц для долевого участия в их строительстве.

В соответствии с Законом «О долевом участии в жилищном строительстве», действовавшем на момент заключения Договора, цена договора должна определяться исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений.

По условиям Договора истец внес деньги для приобретения трехкомнатной квартиры, ориентировочной площадью 128 (+/-2) кв.м., при этом выкупная стоимость одного квадратного метра квартиры составляла 138 788 тенге, общая стоимость квартиры составила 17 764 860 тенге.

Статьей 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» определено, что технический паспорт – это составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра. Идентификационные характеристики квартиры включают в себя, в числе других характеристик, ее площадь (общая, жилая, полезная). Согласно техническому паспорту на недвижимое имущество (Н-2, Ф-2) общая площадь квартиры истца составила 113 кв.м., в том числе жилая площадь 77,9 кв.м.

Указанная площадь определена на основании принятых в Республике Казахстан правил определения площади жилых помещений и соответствует понятиям общей, полезной и жилой площади, установленным Законом «О жилищных отношениях» (далее – Закон).

В соответствии с подпунктами 33), 35), 36), 37) статьи 2 Закона в расчет общей площади квартиры должны приниматься сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и тому подобных), сумма площадей внутренних подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и тому подобных), сумма площадей балконов (лоджий, веранд, террас).

То есть площадь стен, перегородок, вентиляционных шахт не должна приниматься в расчет при определении общей площади квартиры.

В этой связи оспариваемое условие пункта 2 Приложения №1 к Договору, по которому площадь квартиры определена с учетом толщины внешних и внутренних стен, перегородок и вентиляционных шахт, не соответствует требованиям Закона

Поскольку общая площадь квартиры 113 кв.м. меньше ориентировочной 128 (+/-2) кв.м., исходя из размера выкупной стоимости одного кв.м. квартиры, переплата составила 2 081 820 тенге. С учетом установленных по договору допустимых отступлений (+/-2 кв.м.), истцом переплачено ответчику 1 804 244 тенге.

На основании статьи 353 ГК обоснованным являются требования истца о взыскании законной неустойки. С учетом положений данной нормы о возможности удовлетворения требования кредитора, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на день предъявления иска или на день вынесения решения, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 872 625 тенге.

В соответствии со статьей 109 ГПК, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в суде первой и кассационной инстанций в сумме 107 484 тенге.

Изложенные обстоятельства указывают на то, что местные суды допустили грубое нарушение норм материального права, поскольку не установили фактические правоотношения сторон и применили к спорным правоотношениям нормы права, не подлежащие применению, в результате чего вынесли незаконное и необоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь подпунктом 5) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение суда №2 города Актау Мангистауской области от 10 декабря 2019 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 17 марта 2020 года изменить. В части отказа в удовлетворении исковых требований Б[...] к ТОО «АА[...]» о признании недействительным в части пункта 2 приложения №1 к договору опциона от 11 марта 2015 года, взыскании излишней уплаченной суммы и неустойки судебные акты отменить и в указанной части вынести новое решение о частичном удовлетворении иска.

Признать недействительным пункт 2 Приложения №1 к договору №1103/15-2 купли-продажи опциона на покупку квартиры от 11 марта 2015 года в части определения расчетной площади квартиры.

Взыскать с ТОО «АА[...]» в пользу Б[...] 1 804 244 тенге, законную неустойку в сумме 872 625 тенге, расходы по уплате государственной пошлины в суде первой и кассационной инстанций в сумме 107 484 тенге, всего взыскать 2 784 353 (два миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи триста пятьдесят три) тенге.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Ходатайство представителя истца – адвоката М[...] удовлетворить частично.

Председательствующий Таймерденов М.Т.

Судьи Мырзаке Г.Ж.

Токтарова Б.Ж.

Копия верна Судья

Токтарова Б.Ж.