1. Застройщик и уполномоченная компания для осуществления строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов за счет привлечения денег дольщиков и (или) в рамках реализации программы реновации жилища обращаются Единому оператору с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии или договоров в рамках реновации через информационную систему Единого оператора. Рассмотрение заявки осуществляется Единым оператором в соответствии с порядком рассмотрения документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов для заключения договора о предоставлении гарантии или договоров в рамках реновации, утвержденного уполномоченным органом и размещенного на интернет-ресурсе Единого оператора.

2. Исключен в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. N 204-VIII

1. Рассмотрение заявки Единым оператором предусматривает следующие этапы:

1) проверка полноты представленных документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

2) принятие решения о заключении либо об отказе в заключении договора о предоставлении гарантии или договора о предоставлении гарантии в рамках реновации.

2. Решение Единого оператора о заключении либо мотивированный отказ в заключении договора о предоставлении гарантии или договора о предоставлении гарантии в рамках реновации основывается на результатах проверки представленных документов.

3. Единый оператор обязан отказать в заключении договора о предоставлении гарантии или договора о предоставлении гарантии в рамках реновации по одному или нескольким из следующих оснований:

1) несоответствие застройщика, уполномоченной компании требованиям, установленным настоящим Законом;

2) несвоевременное заключение застройщиком, уполномоченной компанией договоров, указанных в пункте 5 настоящей статьи, с Единым оператором;

3) наличие непогашенной задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет в размере более 6-кратного месячного расчетного показателя на дату подачи заявки;

4) наличие судебных решений, вступивших в законную силу, в отношении имущества и обязательств застройщика, уполномоченной компании;

5) по результатам проверки документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов в порядке, утвержденном уполномоченным органом;

6) в случае, если за последние три года до даты подачи заявки на заключение договора о предоставлении гарантии или договора о предоставлении гарантии в рамках реновации по проекту застройщика, уполномоченной компании при осуществлении строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единым оператором был объявлен гарантийный случай;

7) принятие решения о заключении договора о предоставлении гарантии или договора о предоставлении гарантии в рамках реновации может повлечь за собой нарушение Единым оператором коэффициента максимального риска на одного заемщика (группы заемщиков), установленного нормативным правовым актом уполномоченного органа, осуществляющего государственное регулирование, контроль и надзор финансового рынка и финансовых организаций;

8) несоответствие проекта строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов утвержденным градостроительным проектам;

9) в случае несоответствия договора о предоставлении гарантии в рамках реновации условиям договора о реновации;

10) в случае непредставления застройщиком, уполномоченной компанией договора о предоставлении гарантии в рамках реновации для присоединения к нему Единого оператора в течение трех месяцев с момента заключения договора о реновации.

3-1. Единый оператор обязан отказать в заключении договора о реновации по одному или нескольким из оснований, указанных в пункте 3 настоящей статьи.

4. Срок рассмотрения заявки не должен превышать двадцать рабочих дней со дня обращения застройщика и уполномоченной компании о заключении договора о предоставлении гарантии, договора о реновации в рамках гарантии и договора о предоставлении гарантии в рамках реновации. При наличии замечаний по рассматриваемой заявке Единый оператор вправе направить на доработку соответствующие документы с предоставлением срока не менее десяти рабочих дней для устранения замечаний. При этом срок рассмотрения заявки приостанавливается на срок, в течение которого застройщик и уполномоченная компания фактически устранили замечания Единого оператора, но не более десяти рабочих дней.

5. При принятии Единым оператором решения о заключении договора о предоставлении гарантии договор об оказании инжиниринговых услуг в долевом жилищном строительстве, договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, указанного в подпункте 1) пункта 3 статьи 8 настоящего Закона, с уполномоченной компанией, договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании, договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с застройщиком должны быть заключены до заключения договора о предоставлении гарантии.

При принятии Единым оператором решения о заключении договора о предоставлении гарантии в рамках реновации договор об установлении залога на объект реновации и (или) недвижимое имущество, входящее в объект реновации, договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании, договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с застройщиком должны быть заключены одновременно с заключением Единым оператором договора о предоставлении гарантии в рамках реновации.

При этом договор о долевом участии в жилищном строительстве и (или) договор о долевом участии в жилищном строительстве в рамках реновации, проектно-сметная документация проекта строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, а также договор подряда являются неотъемлемыми частями договора о предоставлении гарантии и договора о предоставлении гарантии в рамках реновации.

1. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов проводится с целью оценки застройщика и уполномоченной компании на соответствие требованиям, установленным статьями 8 и 8-1 настоящего Закона.

2. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов включает в себя финансовую и юридическую оценку, порядок проведения которых устанавливается настоящим Законом.

3. Финансовая оценка предусматривает:

1) анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние уполномоченной компании и застройщика;

2) анализ источников финансирования проекта;

3) анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании;

4) сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства.

Сопоставление выполненных работ по актам с фактически выполненными работами на объекте производится после обмера выполненных объемов работ и обследования инжиниринговой компанией без лабораторных исследований смонтированных конструкций на предмет наличия дефектов;

5) оценка полноты необходимых работ для завершения строительства;

6) анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства: объемов и стоимости строительства.

4. Юридическая оценка и установление наличия (отсутствия) правовых, репутационных рисков по проекту проводятся путем:

1) обзора правоустанавливающих документов застройщика и уполномоченной компании;

2) обзора документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей уполномоченной компании;

3) анализа правоустанавливающих документов на имущество уполномоченной компании, предполагаемое к передаче в доверительное управление в соответствии со статьей 35 настоящего Закона;

4) анализа законности формирования уставного капитала уполномоченной компании, сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилиированных лицах уполномоченной компании;

5) наличия необходимых разрешительных документов уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика);

6) анализа основных положений договора строительного подряда уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком);

7) наличия или отсутствия судебных разбирательств имущественного характера;

8) изучения информации об уполномоченной компании и застройщике из официально признанных источников о наличии (отсутствии) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.

1. Договор о предоставлении гарантии заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом, и считается заключенным с момента оплаты гарантийного взноса.

Договор о реновации и договор о предоставлении гарантии в рамках реновации заключаются в письменном виде на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом. Договор о предоставлении гарантии в рамках реновации вступает в силу с момента государственной регистрации передачи права собственности уполномоченной компании на объект реновации и регистрации залога Единого оператора на него.

2. Обязательными условиями договора о предоставлении гарантии и договора о предоставлении гарантии в рамках реновации в соответствии с нормами настоящего Закона являются:

1) объект гарантии - предмет договора;

2) условия предоставления гарантии;

3) размер гарантийного взноса;

4) гарантийный случай и ответственность по гарантии;

5) порядок исполнения обязательств Единым оператором;

6) права и обязанности Единого оператора;

7) права и обязанности застройщика, уполномоченной компании;

8) ответственность застройщика, уполномоченной компании.

3. Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков.

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика и уполномоченной компании по договору о предоставлении гарантии Единый оператор заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, а также с застройщиком договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

После заключения договора о предоставлении гарантии не допускается совершение сторонами каких-либо действий, связанных с перезалогом и (или) высвобождением с залога земельного участка с объектом незавершенного строительства.

2. В целях исполнения Единым оператором обязательств по договору о предоставлении гарантии Единый оператор заключает с застройщиком договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с отлагательным условием. Такой договор доверительного управления вступает в силу в случае наступления гарантийного случая.

Сведения о доверительном управляющем голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании подлежат отражению по лицевому счету их собственника, открытому центральным депозитарием в системе реестров держателей ценных бумаг.

Операция по внесению записи о доверительном управляющем голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании проводится центральным депозитарием на основании приказа Единого оператора о внесении записи о доверительном управлении на лицевой счет собственника голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании и договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан о рынке ценных бумаг.

3. К отношениям, вытекающим из договоров залога, возникающим на основании настоящего Закона, применяются положения Гражданского кодекса Республики Казахстан с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

4. На имущество, являющееся предметом договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании согласно настоящему Закону, не допускаются наложение обременения, обращение взыскания в рамках деятельности застройщика, уполномоченной компании.

5. Имущество, являющееся предметом договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании согласно настоящему Закону, не может быть включено в имущественную массу при несостоятельности застройщика в соответствии с Законом Республики Казахстан "О реабилитации и банкротстве".

6. При наступлении гарантийного случая и до окончания действия договора о предоставлении гарантии не допускаются:

наложение обременений и (или) обращение взысканий на имущество уполномоченной компании;

присуждение имущества уполномоченной компании или его стоимости третьим лицам в рамках деятельности уполномоченной компании;

обязывание уполномоченной компании совершить определенные действия с имуществом.

7. Положения настоящей статьи распространяются и на договор о предоставлении гарантии в рамках реновации, за исключением требования в части заключения с уполномоченной компанией договора залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства.

При этом уполномоченная компания обязана заключить договор залога земельного участка объекта реновации после возникновения права на данный земельный участок.

1. Заключенный договор о предоставлении гарантии с Единым оператором является основанием для заключения уполномоченной компанией договоров о долевом участии в жилищном строительстве с дольщиками и привлечения денег дольщиков.

Привлечение дольщиков на основании договора о предоставлении гарантии в рамках реновации осуществляется только после получения уполномоченной компанией положительного заключения комплексной вневедомственной экспертизы проекта строительства многоквартирного жилого дома.

2. Для обеспечения осуществления инжиниринговых услуг Единый оператор заключает договор с инжиниринговой компанией, соответствующей требованиям пункта 7 статьи 21 настоящего Закона.

3, 4. Исключены в соответствии с Законом РК от 26.12.19 г. N 284-VI

1. Решение Единого оператора о возможном наступлении гарантийного случая принимается по результатам:

1) мониторинга строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

2) ежемесячных и иных отчетов инжиниринговой компании;

3) информации, полученной от уполномоченной компании, уполномоченного органа;

4) письменного обращения дольщика (дольщиков) и (или) дольщика (дольщиков) в рамках реновации.

2. При поступлении информации о возможном наступлении гарантийного случая Единый оператор:

1) осуществляет проверку информации о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уполномоченной компанией по строительству многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов в срок не позднее десяти рабочих дней со дня поступления информации;

2) направляет запрос застройщику, уполномоченной компании о разъяснении указанной информации в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления информации.

Застройщик, уполномоченная компания предоставляют разъяснения, возражения (при наличии) с приложением подтверждающих документов в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса Единого оператора.

3. В случае установления факта наступления гарантийного случая Единый оператор в течение трех рабочих дней принимает решение о признании гарантийным случаем одного или нескольких из следующих случаев:

1) нарушение срока приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов. Допускается перенос срока приема в эксплуатацию многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов не более чем на пять месяцев от срока, указанного в проектно-сметной документации объекта строительства;

2) использование денег в нарушение требований статьи 20 настоящего Закона, не возмещенных застройщиком и (или) уполномоченной компанией, подрядчиком (генеральным подрядчиком) на банковский счет уполномоченной компании в течение пятнадцати рабочих дней со дня установления инжиниринговой компанией указанного факта;

3) признание застройщика банкротом в соответствии с Законом Республики Казахстан "О реабилитации и банкротстве" по деятельности, не связанной со строительством многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

4) нарушение уполномоченной компанией условий и сроков, предусмотренных договором о предоставлении гарантии в рамках реновации.

4. При положительном решении о признании фактов неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств уполномоченной компанией по строительству многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов гарантийным случаем не позднее следующего рабочего дня после принятия решения Единый оператор уведомляет о наступлении гарантийного случая. Уведомление осуществляется посредством размещения текста соответствующего объявления на интернет-ресурсе Единого оператора и в других средствах массовой информации.

1. Единый оператор не позднее следующего рабочего дня после принятия решения о наступлении гарантийного случая осуществляет следующие мероприятия:

1) уведомляет о наступлении гарантийного случая уполномоченный орган, местный исполнительный орган и участников долевого участия в жилищном строительстве;

2) принимает решение о замене подрядчика (генерального подрядчика) путем расторжения действующего договора строительного подряда и заключения договора с другим подрядчиком (генеральным подрядчиком), который выбирается Единым оператором в порядке, определяемом уполномоченным органом;

3) уведомляет застройщика и уполномоченную компанию о вступлении в силу договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;

4) уведомляет банк второго уровня в случае принятия решения о замене руководства уполномоченной компании с приложением подтверждающих документов о назначении, а также документов с образцами подписей, копий документов, удостоверяющих личность лиц, уполномоченных подписывать платежные документы при совершении операций, связанных с ведением банковского счета уполномоченной компании в банке второго уровня, согласно договору доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;

5) финансирует завершение строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов за счет средств Единого оператора путем предоставления уполномоченной компании финансирования на условиях их платности, срочности и возвратности при недостаточности собственных средств уполномоченной компании в соответствии с внутренними документами Единого оператора;

6) осуществляет дальнейший мониторинг за ходом завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, приемки его в эксплуатацию и передачи дольщикам и (или) дольщикам в рамках реновации долей в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов.

2. В случае полного возмещения затрат Единого оператора из средств уполномоченной компании действие договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с требованиями настоящего Закона прекращается.

3. В случае недостаточности средств уполномоченной компании для возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов обязанность по их возмещению несет застройщик по субсидиарной ответственности путем заключения договора о порядке погашения задолженности перед Единым оператором после подтверждения их обоснованности заключением независимой аудиторской компании.

4. В случае недостаточности средств застройщика для возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов по договору о порядке погашения задолженности после выполнения действий, предусмотренных пунктами 1, 2, 3 настоящей статьи, Единый оператор инициирует процедуру банкротства застройщика в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.

5. На требования Единого оператора по ненадлежащему исполнению договора о предоставлении гарантии и договора о предоставлении гарантии в рамках реновации сроки исковой давности не распространяются.